Avui fa just un mes que va entrar en vigor la llei de mesures urgents per contenir els preus dels lloguers. No complir-la implica sancions. S’està aplicant? Què ha passat amb les preus?
Després que el Consell de Garanties Estatutàries (CGE) en fes un dictamen no vinculant que concloïa que el text conté punts que no troben empara en l’Estatut i vulneren la Constitució, el Parlament de Catalunya va aprovar el passat 9 de setembre sense cap debat parlamentari (s’ha tramitat en lectura única) la Llei de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge, amb el vot favorable de JxCat, ERC, CatECP i la CUP, una normativa de gran transcendència que afectarà a milers de llars i famílies a Catalunya, tant a llogaters com a propietaris, però que sols s’ha treballat i consensuat amb l’anomenat “Sindicat de Llogaters”.
Aquesta Llei que regularà tots els contractes nous que es trobin en zones declarades amb ‘mercat d’habitatge tens‘, va ser publicada al Diari Oficial de la Generalitat (DOG) d’ahir 21 de setembre i ha entrat en vigor avui, 22 de setembre.
Determinació del lloguer inicial
La regulació d’aquesta nova Llei passa per limitar els preus de lloguers dels contractes que es concloguin en una àrea amb mercat d’habitatge tens a partir de dues directrius:
- No podran superar els índexs de referència de la Generalitat (els nous contractes s’hauran de cenyir als euros/m2 útil de referència i es considera com a preu de referència l’índex de referència sense tenir en compte els marges de preu superior i inferior).
- Tampoc podran ser més alts que els dels contractes anteriors, si l’habitatge ha estat arrendat dins els cinc anys anteriors a l’entrada en vigor de la LLei (en cas que l’immoble hagi estat arrendat per sota del preu de referència durant els darrers cinc anys, la llei impedeix que el propietari n’apugi el lloguer; sols podrà actualitzar el lloguer entre la data de celebració del contracte anterior i la data de celebració del nou contracte amb l’índex de garantia de competitivitat).
Els índexs de referència es poden trobar en un cercador habilitat a la pàgina web de l’Agència de l’Habitatge de Catalunya, on es pot calcular l’import introduint l’adreça del pis que es vol llogar, la planta, la superfície de l’habitatge, l’any aproximat de construcció i l’estat de manteniment. També hi ha altres variables, com per exemple si l’habitatge disposa d’ascensor o està moblat.
Aquest índex de referència es podria incrementar en un 5% si les parts ho acorden i l’habitatge compta amb tres de les següents característiques específiques: ascensor, aparcament, mobles, calefacció o aparell d’aire condicionat, zones comunitàries d’ús compartit com ara jardí o terrat, piscina comunitària, serveis de consergeria i vistes especials.
Si dins el darrer any anterior a la firma del contracte d’arrendament s’han fet obres de millora en el pis o l’edifici, la renda inicial es podrà incrementar en base a la regulació de la Llei d’Arendaments Urbans (LAU) per aquest supòsits.
A quins municipis s’aplica la LLei?
Si la falta d’habitatge està concentrada en barris o districtes, la norma s’hi podrà aplicar sense que afecti la resta del municipi. En qualsevol cas, la congelació i rebaixa del preu dels lloguers requereix una declaració de “mercat tens”. Aquesta declaració serà possible en el supòsit que l’àrea en qüestió es trobi en qualsevol de les següents circumstàcies: que el preu del lloguer experimenti un creixement sostingut clarament superior al de la mitjana de tot Catalunya; que el preu del lloguer superi el 30% dels ingressos habituals de les llars o de la renda mitjana de les persones menors de 35 anys; o, finalment, que el preu de l’habitatge hagi crescut 3 punts per sobre de l’IPC en els últims 5 anys.
La iniciativa per a fer la declaració pot partir tant de la Generalitat, com dels ajuntaments com consells comarcals o diputacions. En qualsevol cas, la declaració és competència del Departament de Territori i Sostenibilitat de la Generalitat. A Barcelona i el seu entorn, també podran aprovar-la l’Ajuntament i l’Àrea Metropolitana.
Com a mesura d’urgència, la Llei declara immediatament zones de mercat tens 60 municipis, on s’aplicarà inicialment la regulació de preus. La llista, on hi figuren 6 municipis del Maresme, és la següent:
Badalona, Barberà del Vallès, Barcelona, Blanes, Calafell, Castellar del Vallès, Castelldefels, Cerdanyola del Vallès, Cornellà de Llobregat, Esplugues de Llobregat, Figueres, Gavà, Girona, Granollers, l’Hospitalet de Llobregat, Igualada, Lleida, Manlleu, Manresa, Martorell, El Masnou, Mataró, Molins de Rei, Montcada i Reixac, Montgat, Olesa de Montserrat, Olot, Palafrugell, Pallejà, Pineda, El Prat de Llobregat, Premià de Mar, Reus, Ripollet, Rubí, Sabadell, Salou, Salt, Sant Adrià de Besòs, Sant Andreu de la Barca, Sant Boi de Llobregat, Sant Cugat, Sant Feliu de Guíxols, Sant Feliu de Llobregat, Sant Joan Despí, Sant Just Desvern, Sant Pere de Ribes, Sant Vicenç dels Horts, Santa Coloma de Gramenet, Santa Perpètua de la Mogoda, Sitges, Tarragona, Terrassa, Tortosa, El Vendrell, Vic, Viladecans, Vilafranca del Penedès, Vilanova i la Geltrú i Vilassar de Mar.
En tots els pobles i ciutats inclosos a la llista, el preu del lloguer ha crescut més d’un 20% en el període comprès entre els anys 2014 i 2019. Es tracta d’una disposició addicional d’un any de vigència, que assegura la rebaixa i la congelació automàtica del preu dels nous contractes de lloguer.
Els propietaris amb pocs ingressos poden quedar exempts de la limitació
Si la unitat familiar que és titular de l’habitatge té uns ingressos inferiors a 2,5 vegades l’Indicador de Renda de Suficiència de Catalunya (IRSC), que són 1.422,80 euros, podrà signar contractes nous amb el preu dels anteriors. En aquest supòsit de pocs ingressos, la Llei també permet que la propietat pugui apujar el preu del lloguer fins a l’Índex de referència si l’anterior contracte el situava per sota. Aquesta excepció només queda sense efecte si la unitat familiar dels inquilins té uns ingressos inferiors a 1.991,92 euros, que és 3,5 vegades l’IRSC.
En cas de relació de parentiu entre arrendador i l’anterior arrendatari, si la propietat signa un nou contracte de lloguer també podrà posar l’immoble al mercat apujant la renda fins al preu de referència.
Estímul del parc de lloguer i de la millora de les condicions dels pisos
L’Índex de preus del lloguer proporciona l’import de referència, amb una franja inferior i una de superior. Els únics habitatges arrendables amb l’import de la franja superior seran els d’obra nova i els que hagin estat rehabilitats. Els propietaris podran llogar els habitatges pel preu de la franja superior durant els cinc anys posteriors a les obres. En aquest cas, la Llei preveu una moratòria de tres anys, període durant el qual no s’aplicarà la limitació de la renda.
Obligaciones formals
En l’oferta de lloguer que es faci de l’habitatge, cal que hi consti l’índex de referència del preu del lloguer i si s’escau, la renda del darrer contracte de lloguer. Si la renda ve determinada per un contracte anterior, l’arrendador ha d’informar per escrit a l’arrendatari de la data i l’import de la renda anterior i justificar l’establiment de la nova renda.
Els contractes de lloguer regulats per la nova norma han d’incloure el document amb les dimensions, les condicions i el preu fixat per l’Índex de referència de preus del lloguer. Per tal que el llogater pugui comprovar que el nou contracte s’adequa a la regulació, la Llei obliga el Registre de fiances de contractes de lloguer a proporcionar l’import de la renda anterior als llogaters que la demanin. En cas que el propietari hagi percebut més diners del compte, l’arrendatari tindrà dret a recuperar-los.
Infraccions lleus i greus, amb multes d’entre 3.000 i 90.000 euros
L’arrendament per sobre del preu de l’Índex, falsejar el preu de referència i no adjuntar-lo al contracte implica sancions lleus, amb multes d’entre 3.000 i 9.000 euros. Si el preu se situa un 20% per sobre de l’import de l’Índex o si el propietari oculta o falseja informació sobre la renda anterior, es tractarà d’una infracció greu, amb sancions d’entre 9.000 i 90.000 euros.